Comprar barato não é o negócio: o negócio é comprar o risco certo

Imóveis constritos em massas falidas, em recuperações judiciais e em execuções são vendidos com desconto porque carregam incerteza. A vantagem do comprador preparado não está no deságio — está em saber, antes de dar o lance, quais desses riscos a lei já eliminou e quais continuam inteiros.

Ativo estressado é o bem cujo preço caiu não por deficiência própria, mas pela situação jurídica de quem o detém. O imóvel é bom, a localização é boa, a construção é boa — o problema é que ele está arrecadado numa massa falida, penhorado numa execução, ou dentro de uma unidade produtiva que um plano de recuperação judicial decidiu vender.

O mercado desconta esse imóvel por razões que nada têm a ver com tijolo: o prazo até a posse é incerto, o universo de compradores é menor, a informação é assimétrica, o processo pode ser anulado e quase ninguém financia. Some-se a isso um vendedor que não escolhe o momento de vender — e o desconto aparece.

A boa notícia, para quem estuda, é que parte substancial desses riscos foi resolvida por lei. A má é que outra parte não foi, e é justamente ela que separa o bom negócio do prejuízo.

O que a lei já resolveu: a ausência de sucessão

Este é o ponto que torna a aquisição em processo falimentar estruturalmente diferente de uma compra no mercado.

Na falência, o art. 141 da Lei nº 11.101/2005 é categórico. Na alienação de ativos, conjunta ou separada, sob qualquer das modalidades legais:

• todos os credores, na ordem de preferência do art. 83, sub-rogam-se no produto da realização do ativo (inciso I);
• o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho (inciso II).

O §2º completa: empregados contratados pelo arrematante entram por novos contratos, e ele não responde pelas obrigações dos contratos anteriores.

Na recuperação judicial, o art. 60, parágrafo único — na redação da Lei nº 14.112/2020 — foi ainda mais longe na alienação de filiais ou unidades produtivas isoladas: o objeto estará livre de ônus e não haverá sucessão nas obrigações do devedor de qualquer natureza, “incluídas, mas não exclusivamente, as de natureza ambiental, regulatória, administrativa, penal, anticorrupção, tributária e trabalhista”.

O Código Tributário Nacional acompanha: o art. 133, §1º, afasta a sucessão tributária na aquisição em processo de falência e na aquisição de filial ou unidade produtiva isolada em recuperação judicial.

Há exceções, e elas são a armadilha mais óbvia. O §1º do art. 141 afasta o benefício quando o arrematante for sócio da sociedade falida ou sociedade por ela controlada, parente em linha reta ou colateral até o quarto grau do falido ou de sócio, ou pessoa identificada como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão. Estruturas de aquisição que aproximem o comprador do antigo controlador — ainda que por conveniência operacional — arriscam trazer de volta exatamente o passivo que se queria evitar.

Fora da falência: o leilão judicial comum

Na execução civil regida pelo CPC não existe a blindagem do art. 141. Mas dois pontos mudaram a conta recentemente.

Tributos. O art. 130, parágrafo único, do CTN já determinava que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário se sub-roga no preço. Mesmo assim, editais rotineiramente transferiam o IPTU atrasado ao arrematante. Em 9 de outubro de 2024, a Primeira Seção do STJ julgou o Tema repetitivo 1.134 (REsp nº 1.914.902/SP) e fixou: “é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”. Houve modulação: a tese alcança editais publicados após a data do julgamento, ressalvados os processos e requerimentos já pendentes.

Condomínio segue lógica oposta — e é aqui que muita gente erra. A dívida condominial não se rege pelo art. 130 do CTN. O STJ admite a responsabilidade do arrematante quando o edital a prevê expressamente; sendo o edital omisso, aplica-se a sub-rogação no preço do art. 908, §1º, do CPC.

Traduzindo para a prática: a cláusula de edital que não vale para o IPTU vale para o condomínio. Ler o edital inteiro, e não por alto, é diferença de preço.

Por que o desconto é maior na falência

A resposta está no art. 142 da Lei nº 11.101/2005, na redação da Lei nº 14.112/2020. A alienação se faz por leilão — eletrônico, presencial ou híbrido —, por processo competitivo organizado por agente especializado, ou por outra modalidade aprovada na forma da lei. E o regime de preços é escalonado:

• primeira chamada: valor mínimo de 100% da avaliação;
• segunda chamada, quinze dias depois: mínimo de 50% da avaliação;
• terceira chamada, mais quinze dias: qualquer preço.

O dispositivo ainda afasta expressamente a alegação de que a venda deve aguardar melhor conjuntura de mercado ou a consolidação do quadro de credores, e afasta o conceito de preço vil. Na falência, a lei prioriza liquidez sobre preço — e fixa prazo de cento e oitenta dias, contados da arrecadação, para a realização do ativo.

Compare com a execução comum: no CPC, o art. 891 considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz ou, na ausência de fixação, inferior a 50% da avaliação. Existe um piso. Na falência, na terceira chamada, não existe.

É esse desenho legal — não a sorte — que produz as oportunidades relevantes.

Um quadro para situar

Os riscos que continuam inteiros

Nenhum dos dispositivos acima entrega a chave do imóvel. Os riscos remanescentes são de quatro naturezas.

1. Risco de posse. É o mais subestimado. Arrematar não é receber: a carta de arrematação é título, e a posse se obtém por mandado de imissão. Se o imóvel está ocupado pelo ex-proprietário, por familiar dele, por locatário com contrato averbado com cláusula de vigência, por comodatário ou por ocupante sem título, o cronograma real do investimento passa a depender de uma segunda batalha processual — que pode consumir meses ou anos, e que quase nunca entra na planilha do lance. Imóvel ocupado e imóvel vago são ativos distintos, e o preço precisa refletir isso.

2. Risco de desfazimento. A arrematação pode ser atacada. No regime do CPC, o art. 903 admite invalidação, ineficácia ou resolução nas hipóteses que enumera, com prazo curto para alegação nos autos; e vícios na intimação exigida pelo art. 889 — do executado, do coproprietário, do credor hipotecário ou fiduciário, do usufrutuário, entre outros — são a causa clássica de anulação. No processo falimentar, impugnações e recursos contra a venda seguem a mesma lógica: comprar antes de verificar a regularidade das publicações e intimações é comprar um litígio.

3. Risco registral e de constrições cruzadas. O imóvel de massa falida frequentemente carrega penhoras de execuções trabalhistas e fiscais de outros juízos, arrestos, indisponibilidades lançadas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens. A lei diz que o bem sai livre de ônus; o registrador, porém, quer ordem específica de cancelamento de cada gravame. Entre a arrematação e a matrícula limpa há um trabalho de ofícios e decisões que consome tempo — previsível, mas não instantâneo. Esse intervalo tem custo, e deve ser orçado.

4. Risco físico, ambiental e de informação. A venda é feita no estado em que o bem se encontra, sem as garantias por vício redibitório e evicção típicas da compra e venda comum. Nem sempre há vistoria prévia. Imóveis desocupados há anos acumulam deterioração estrutural, ligações cortadas, invasão parcial. E, embora o art. 60, parágrafo único, mencione expressamente a não sucessão ambiental na alienação de UPI, o passivo ambiental que adere à coisa continua sendo terreno controvertido — em imóvel com histórico industrial, o laudo ambiental não é luxo.

A esses somam-se os custos que não são risco, mas viram surpresa: ITBI, comissão do leiloeiro, custas, registro, e as despesas correntes de IPTU e condomínio que passam a correr contra o arrematante desde a arrematação.

A diligência que muda o preço

O trabalho que separa o investidor do apostador é este, e ele acontece antes do lance:

1. Matrícula atualizada e cadeia dominial — quem é o titular registral, que gravames existem, se há discussão sobre o domínio. Somar consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens.
2. O edital, lido por inteiro — modalidade, chamadas, valores, forma de pagamento e, sobretudo, a quem o edital atribui os débitos. Depois do Tema 1.134, a cláusula sobre tributos é inválida; a cláusula sobre condomínio, não.
3. Os autos — auto de avaliação, laudo, publicações, e a verificação das intimações do art. 889 do CPC ou, na falência, dos atos de comunicação exigidos. É aqui que se afere o risco de anulação.
4. A situação de ocupação — diligência presencial, registro fotográfico, conversa com o síndico ou vizinhos. Documento nenhum revela isso.
5. Os débitos reais — IPTU, condomínio, taxas, água e luz, com certidões e com o demonstrativo do condomínio.
6. Na falência ou na RJ — relatório do administrador judicial, decisão que autorizou a venda, existência de impugnações e, obrigatoriamente, a verificação de que o comprador não se enquadra em nenhuma das exceções do §1º do art. 141.
7. A conta completa — preço, comissão, ITBI, registro, custo estimado da desocupação, reforma, despesas correntes durante o período de carrego e o prazo até a revenda ou locação. O deságio só é real depois dessa soma.

Onde estão as oportunidades menos disputadas

Três observações práticas:

• O vendedor tem pressa institucional. O administrador judicial responde por prazos legais de realização do ativo. Isso muda a dinâmica da negociação em relação a um vendedor comum, e favorece propostas estruturadas — inclusive as modalidades alternativas de alienação que a lei admite, quando aprovadas na forma legal.
• O ativo com defeito sanável é o melhor negócio. Pendência registral, divergência de área, ausência de habite-se, discussão de matrícula: são problemas que afastam a maior parte dos interessados e que um trabalho jurídico competente resolve. O desconto que o mercado cobra por eles costuma ser maior do que o custo de resolvê-los.
• Negociar com o credor com garantia real, antes do leilão, é caminho subexplorado. Em muitos casos o desfecho economicamente superior para todos não é o lance na terceira chamada, mas uma solução negociada.

A alternativa que poucos consideram: a venda direta ao particular, com autorização judicial

A imagem corrente é a do leilão. Mas a lei admite caminhos negociados, e eles costumam produzir resultado melhor para os dois lados — desde que percorridos com rigor formal.

Na falência, o art. 142 contempla, ao lado do leilão e do processo competitivo organizado por agente especializado, qualquer outra modalidade aprovada na forma da lei. O art. 144 explicita: havendo motivos justificados, o juiz pode autorizar, mediante requerimento fundamentado do administrador judicial ou do Comitê, modalidades de alienação judicial diversas das previstas no art. 142. E o art. 145 permite que os credores, por deliberação, adjudiquem os bens ou os adquiram por meio de sociedade, fundo ou veículo de investimento, inclusive com conversão de dívida em capital.

Existe ainda a venda antecipada do art. 113, para bens perecíveis, deterioráveis, sujeitos a considerável desvalorização ou de conservação arriscada ou dispendiosa, mediante autorização judicial, ouvidos o Comitê e o falido em quarenta e oito horas. Aplicado a imóvel, o dispositivo é mais útil do que parece: prédio vazio se deteriora, atrai invasão e acumula IPTU e condomínio contra a massa. Conservação dispendiosa e desvalorização acelerada não são retórica — são fato demonstrável por laudo.

Na recuperação judicial, a lógica é outra: após a distribuição do pedido, o devedor não pode alienar bens do ativo não circulante sem autorização judicial, reconhecida a evidente utilidade e ouvido o Comitê. Comprar de empresa em recuperação sem essa autorização é negócio que nasce atacável.

Na execução comum, o CPC oferece a adjudicação pelo exequente e a alienação por iniciativa particular, em que o juiz fixa o prazo, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e a comissão — um caminho consideravelmente mais flexível que o leilão, e subutilizado.

Por que interessa ao comprador

• Dá para negociar o que o leilão não negocia: prazo e forma de pagamento, retenção de parte do preço até a efetiva entrega da posse ou até o cancelamento dos gravames na matrícula, cronograma de desocupação, condições sobre o estado do bem.
• Permite diligência de verdade, com acesso ao imóvel e aos documentos antes de assumir compromisso — em vez do lance sobre fotografia e edital.
• Evita a disputa nos ativos realmente bons, que são justamente os que atraem concorrência no pregão.
• Interessa à massa, e esse é o argumento que convence o juízo: preço superior ao que se obteria numa terceira chamada a qualquer valor, liquidez imediata e fim do custo de carrego.

O ponto jurídico que não pode ser perdido

A blindagem do art. 141 — bem livre de ônus, sem sucessão — alcança as modalidades alternativas, porque o próprio art. 142 as contempla e porque o art. 145, §1º, manda aplicar o art. 141 “irrestritamente” à transferência dos bens à sociedade, ao fundo ou ao veículo de investimento.

Mas essa proteção pressupõe que a venda seja efetivamente judicial: requerimento fundamentado, avaliação atualizada, autorização expressa do juiz, oitiva dos interessados e publicidade. Um contrato particular assinado pelo administrador judicial sem autorização não é alienação judicial — e não carrega blindagem alguma. É o pior dos mundos: preço de ativo estressado com risco de aquisição derivada, sujeita a discussão de fraude contra credores e a toda a cadeia de sucessão que se queria evitar.

Como reduzir o risco de anulação

O flanco da venda direta é sempre o mesmo: credores e Ministério Público questionando o preço e a ausência de competição. A defesa se constrói antes, não depois:

• laudo de avaliação atual, e não a avaliação da arrecadação feita anos antes;
• alguma forma de competição, ainda que mínima — publicação da proposta com prazo para ofertas concorrentes e direito de cobertura. Aceitar ser o proponente inicial numa estrutura aberta a lances superiores parece contraintuitivo, mas é o que torna a aquisição resistente a impugnação;
• motivação documentada do porquê daquela modalidade: tempo decorrido, tentativas frustradas de leilão, deterioração, custo de manutenção;
• manifestação favorável do administrador judicial e, quando existente, do Comitê;
• decisão judicial expressa autorizando a venda naqueles termos — e não uma homologação genérica.

Um registro final: nada disso salva a operação que se enquadre nas exceções do §1º do art. 141. Comprador que seja sócio, parente até o quarto grau ou agente do falido não ganha blindagem por comprar de forma negociada — ao contrário, a venda direta a pessoa próxima ao devedor é exatamente o cenário que atrai escrutínio.

E quando não comprar

Há situações em que o desconto não compensa, e reconhecê-las é parte do serviço:

• imóvel ocupado pelo ex-proprietário com processo em curso discutindo a própria dívida ou a validade da alienação;
• ausência de matrícula regular, ou litígio dominial pendente;
• imóvel com histórico industrial sem laudo ambiental;
• comprador que, por vínculo societário ou de parentesco, se enquadre nas exceções do §1º do art. 141 — nesse caso, o principal atrativo jurídico da operação simplesmente não existe;
• edital com cláusulas que transferem passivos que a lei não transfere: mesmo inválidas quanto aos tributos, elas anunciam um vendedor disposto a litigar.

O ponto final é sempre o mesmo. Nesse mercado, o retorno não vem do lance — vem da diferença entre o risco que o mercado precificou e o risco que, depois de examinar os documentos, você sabe que realmente existe.

Base normativa e jurisprudencial

Lei nº 11.101/2005, arts. 60, parágrafo único, 66, 113, 141, 142, 144 e 145 (redação da Lei nº 14.112/2020) · CTN, arts. 130, parágrafo único, e 133, §1º · CPC, arts. 876, 879, 880 e 889 a 908, em especial 889, 891, 903 e 908, §1º · STJ, Tema repetitivo 1.134 (REsp nº 1.914.902/SP, 1ª Seção, j. 09/10/2024, com modulação de efeitos).

Este texto tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto, que depende do exame da matrícula, do edital, dos autos do processo e da situação de fato do imóvel.